Мораторій на продаж землі розтягнувся в Україні на 20 років. Український законодавець запровадив заборону на відчуження землі сільськогосподарського призначення ще в жовтні 2001 року. Аж у липні 2021 року земельні ділянки стануть цілком леґальним предметом торгівлі, згідно зі щойно ухваленим законом про ринок землі.
Але – не всі. Не для всіх. І не скрізь.
Разом із підприємцями, що працюють на землі, Z розбирався, де сховані найбільші ризики пропонованого Верховною Радою закону і кому він буде вигідним передусім.
Голос землі і солідарність
Верховна Рада ухвалила закон про ринок землі в ніч проти 31 березня на позачерговому засіданні, скликаному вже в обставинах карантину. Закон підтримало 259 народних депутатів. Вирішальні голоси дали опозиційні фракції – «Європейська солідарність» і «Голос». Команди Петра Порошенка та Святослава Вакарчука вирішили проголосувати за закон після того, як Президент із урядом погодилися врахувати низку поправок.
Пішло майже два тижні на те, щоб голова Верховної Ради підписав закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (№2178-10). Перед цим опоненти ринку землі заблокували проєкт, зареєструвавши 13 постанов про скасування закону. Отож до того часу, поки парламент не розглянув кожну з цих «скасувальних» постанов, спікер не мав права передавати документ на підпис Президентові.
Підписання документа Воолдимиром Зеленським – уже суща формальність. Попереду залишиться понад рік часу для безпосередньої підготовки до відкриття ринку землі. І, не виключено, корекції базового закону.
Земля в законі
Згідно зі законом, ринок землі сільськогосподарського призначення відкриється в Україні 1 липня 2021 року. Він стартує з того, що право купувати земельні ділянки отримають фізичні особи. Покупцеві дозволять придбати не більше як 100 гектарів землі в одні руки.
Карантин закону не завада
На першому етапі передбачено продаж лише тієї землі, котра належить приватному власнику. Ділянки державної та комунальної власності перебуватимуть під мораторієм ще два роки, до липня 2023 року.
«Пробний» етап земельної реформи спрямований на те, щоби забезпечити сприятливіші умови для викупу землі фермерам.
Повноцінний ринок розпочнеться 1 січня 2024 року, коли право на купівлю землі отримають юридичні особи. Гранично допустимі ліміти власності значно зростуть: обмеження щодо концентрації земель збільшиться до 10 тисяч гектарів.
Іноземці не матимуть права купувати українську землю ані як приватні особи, ані як учасники компаній – до того моменту, поки не отримають згоди українського народу на всеукраїнському референдумі.
Росіяни і російські підприємці будуть позбавлені права купувати землю навіть у тому випадку, якщо референдум пустить іноземного власника до українського ринку: закон передбачає заборону продажу земель громадянам держави, визнаної Україною агресором.
Заборона купувати землю поширюватиметься і на компанії з офшорних юрисдикцій, а також підсанкційних осіб.
За будь-яких обставин (незалежно від результатів референдуму) іноземці не матимуть права викупу землі на 50-кілометровій смузі вздовж кордону.
Законодавець передбачив низку запобіжників проти можливих фінансових зловживань: розрахунок відбуватиметься лише безготівковим способом, через банківську систему. Держава матиме право відстежити законність походження фінансових ресурсів покупця.
Державні служби також стежитимуть за ціною угод. Згідно зі законом, вартість ділянки не може бути нижчою, аніж нормативна грошова оцінка.
Пріоритетне право викупу земельних ділянок матимуть люди та компанії, котрі орендують сільськогосподарську землю для ведення господарства.
Операції з продажем землі на окупованих територіях – у Криму та в ОРДЛО – заборонено.
Земля в проєкті
Шлях проєкту не був простим. Поки справа дійшла до ухвалення закону, в Україні сформували вже другий склад Кабінету Міністрів. Окрім того, держава дійшла до епохи, коли переживає стрес пандемією коронавірусу і занурюється в неминучу економічну кризу.
Прихід важких часів пришвидшив схвалення закону. Українська влада мусіла поспішати, адже закон про ринок землі – засаднича вимога Міжнародного валютного фонду. Кредити МВФ – рятівне коло, без котрого українська економіка може просто піти на дно.
У листопаді, після ухвалення закону в першому читанні, Президент Володимир Зеленський радів із того, що в Україні «скасовано економічне рабство». Хоча Зеленський має реноме політика-популіста (і в більшості випадків він його цілком виправдовує), однак саме в земельній реформі Президент наважився йти проти суспільної думки: більшість українського суспільства виступає проти торгівлі землею.
У лютому в одному зі своїх інтерв’ю Зеленський казав, що український варіант земельної реформи – один із найм’якших серед інших досвідів. «Я вам хочу сказати, що такого лояльного закону про ринок землі, як у нас, ніде немає»,– запевняв Президент. Та, відчуваючи загрозу провального голосування, Зеленський погодився врахувати ще частину застережень.
Як же еволюціонував проєкт?
Попередня, січнева, редакція закону передбачала, що закон набуде чинності іще цього року – 1 жовтня. Отже, новелу вирішили відкласти на 9 місяців.
Протести під ВР
Окрім того, попередня версія пропонувала виставити на торги і землі державної власності та землі громад. Цю норму відклали на три роки.
Якщо порівнювати остаточну редакцію закону з базовою версією, запропонованою ще в жовтні урядом Олексія Гончарука, то проєкт змінився суттєво.
Перша версія законопроєкту передбачала відкриття ринку землі для іноземних юридичних осіб і без референдуму (із 2024 року).
Окрім того, базовий проєкт містив недоліки у частині застережень: не передбачав обмежень для російського бізнесу, підсанкційних компаній, офшорних зон тощо.
Водночас, закон став ліберальнішим у сенсі обмежень на власність. Так, початкова редакція передбачала ліміти на володіння в межах адміністративно-територіальних одиниць. Кабінет Міністрів хотів, щоб у межах однієї об’єднаної територіальної громади власник міг сконцентрувати не більше як 35% від всієї сільськогосподарської землі, в межах області – не більше як 8%, а в межах держави – не більше як 0,5%. У теперішній редакції закону не передбачено порогу власності в адміністративних межах: можна скуповувати землю будь-де. Але – не більше як 100 гектарів (до 2024 року) і не більше як 10 тис. га (після 2024-го).
«Де те вудило?»
Підприємець зі Львівщини Юрій Одноріг каже, що він передбачав саме такий сценарій проходження закону про ринок землі у Верховній Раді. Пан Одноріг як керівник фермерського господарства «Оленка» і заступник директора крупної агрофірми «Західний Буг» зазначає, що він підтримує рішення парламенту про скасування мораторію.
«Щоби щось отримати, потрібно чимось поступитися. Для того, щоби суспільство трохи подражнити, були написані оті всі норми – той перший варіант. Людям вистачило здорового глузду: чимось вирішили поступитися», – каже пан Одноріг у коментарі Z.
Юрій Одноріг (спереду) на жнивах
Він вважає, що люди, котрі господарюють на землі, ще давно мали би зійтися на позиції: земля – це потужний економічний ресурс і він мусить мати ціну.
«Твердження про те, що хтось не дозволить ринку землі, – це рівень Юлії Тимошенко: плакáти «не дамо землю іноземцям» та інші спекуляції. Я оцінюю ці поправки абсолютно позитивно. Це дасть можливість ставитися до землі не як до чогось дармового, а до чогось цінного. Бо в нас люблять казати: це наша земля, дана богом… А насправді ми тільки тепер починаємо цінувати те, що вважали нічого не вартим», – зазначає підприємець.
Голова Асоціації фермерів та приватних землевласників Львівської області Ярослав Кардаш натомість розчарований рішенням Верховної Ради. Він каже Z, що є прихильником ринку землі, однак бажав від законодавця зовсім іншої моделі.
«Я сприйняв голосування у Верховній Раді негативно. Парламент проігнорував наші вимоги. Ми говорили про те, що зацікавлені мати ринок землі на зразок багатьох європейських ринків. Ми сподівалися, що влада нас почує, – не почула», – констатує Кардаш, учасник низки протестних акцій проти законопроєкту.
Пан Ярослав не сприймає за поступку запровадження перехідного періоду і встановлення лімітів на земельну власність.
«Ці 100 гектарів землі – це замилювання очей. Написали для того, щоб зняти протести і ввести в оману суспільство: дивіться, ви ж хотіли до 300 гектарів, як в Польщі, – а ми дали 100... Але потім, через два роки, – передбачено вже 10 тисяч гектарів. Всі ж норми фактично збереглися. Лише відтермінували цей процес», – обурюється Кардаш.
Основне зауваження пана Ярослава – держава поставилася до ринку землі технократично, не застановившись над тим, чого вона прагне для українського господаря і для села. «Ми, фермери, мешканці села, селяни, хочемо, щоби розвивалося українське село. Не тільки сільське господарство, а й село. В цьому ж законі про це нема ні слова. Ми багато разів чули байку про рибу і вудило, і тепер я маю питання: де те вудило? Закон не передбачає ніякої стратегії розвитку», – коментує голова Асоціації фермерів та приватних землевласників Львівщини.
«Цей закон не буде сприяти комусь»
Ярослав Кардаш констатує: попри те, що закон де-юре ніби надає на початковому етапі переваги для фермерів, насправді малий бізнес не матиме достатньо ресурсу для придбання землі, а тому ризик викупу ділянок крупним власником збережеться.
«Українець не захищений. Немає механізмів для того, щоби людина могла отримати якісь кошти і купити землю. Обіцянка того кредитування не працює: коштів в України нема. Я спілкувався зі своїми фермерами, абсолютно різними – тими, що обробляють до 50 гектарів землі, тими, що оброблять понад 500 гектарів землі. Практично ніхто з них не готовий купувати землю, тому що це забере оборотні кошти з господарської діяльності. Поповнювати фінансовий запас нема з чого. Тепер – криза. Економіка зупинилася. Люди не можуть закупити насіння, не можуть вирішувати масу інших питань – не кажучи про те, щоб виділити гроші на купівлю землі», – пояснює Кардаш. На його думку, пропонована модель ринку вигідна великому бізнесу.
Ярослав Кардаш тривожиться за дрібного фермера
Натомість Юрій Одноріг певен, що відкриття ринку землі не створює жодних загроз для фермерів чи невеликих агрокомпаній. «Я – заступник компанії «Західний Буг», яка обробляє понад 50 тисяч гектарів землі. Ми абсолютно не маємо наміру вкладати гроші в купівлю землі! Заморожуючи тим самим божевільні кошти [котрі довелося би вивільнити на придбання землі]. Нам абсолютно нормально, комфортно працювати на оренді. Легально: плати, і все», – запевняє Одноріг.
Пан Юрій схвально ставиться до норми закону, котра передбачає право орендаторів на викуп оброблюваної землі з розстрочкою платежу до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки. «У мене дружина – невеликий фермер, вона має власної землі 17 гектарів. Якщо подивитися з точки зору дрібного фермера, то: так, цілком реально протягом 10 років цю земельну ділянку викупити», – вважає Одноріг.
На погляд пана Юрія, пропонований закон не створює преференцій жодному бізнесу. «Цей закон не буде сприяти комусь. Він буде сприяти ефективному землекористувачеві. Ефективному! Нема значення, чи це великий агрохолдинг, чи малий фермер», – вважає підпиємець.
Одноріг перелічує пів десятка гучних відомих фірм, котрі збанкрутували або банкрутують в Україні, працюючи на землі. «Ці компанії банкрутують не через те, що вони малі чи не малі, а через те, що вони ефективні чи неефективні. Я загроз не бачу – ні великим, ні малим», – тлумачить він.
Юрій Одноріг вважає, що специфіка ринку просто розведе великий і малий бізнес по різних нішах. «Малі фермери мали би сконцентруватися на трудомісткому виробництві, на культурах, що потребують більше ручної роботи. Тоді в них не буде конкуренції з великими агрохолдингами, які в ту нішу не підуть», – запевняє він.
Пайовик продаватиме дешево
Коментуючи перспективи ринку землі з позиції пересічного власника паю, Юрій Одноріг каже, що на самому початку ціна на землю не буде аж надто високою. Втім, рівень попиту таки задовольнить багатьох власників – передусім тих, хто не має спадкоємців і мусить зводити кінці з кінцями наодинці. Підприємець передбачає: після 2021 року землю скуповуватимуть ті, хто матиме вільні фінансові ресурси. А ціна зросте по завершенні перехідного етапу.
«Будемо спостерігати первинне нагромадження землі в людей, які мають надлишкові гроші. Вартість буде низькою, бо земля роздроблена. Якщо скуповувати по 1,5-2 гектари на якомусь 50-гектарному полі, то невідомо, скільки піде часу, щоб зібрати якийсь товарний масив. Коли буде товарний масив, ціна на землю значно зросте», – пояснює він.
Ярослав Кардаш боїться, що люди на селі можуть продешевити землею через своє важке життя. Експерти передбачають, що гектар землі може коштувати до 2 тисяч доларів, але Кардаш вважає, що ціна буде приблизно на третину нижчою.
«Експерти і економісти визнають: коли запускається ринок, обвалюється ціна. В нормальних умовах, не в умовах кризи, 1300 -1500 доларів – це буде ходова ціна на землю сільськогосподарського призначення. В нинішньому становищі пенсіонери, зубожілі, будуть готові погодитися на низьку ціну, щоби скористатися хоч якимсь ресурсом для покращення умов свого життя», – передбачає він.
«Як це буде сьогодні? Зрозуміло, є люди, які володіють фінансовим ресурсом. Вони знайдуть людей, які для того, щоб вирішити свої проблеми, продадуть ту свою землю за копійки. Із 2021 року триватиме скуповування землі у населення, а вже після 2024 року буде повномасштабний продаж землі української – всієї тієї, яку ще не скуплено. А там «запустять» і державні землі. А там з’являться і іноземці», – тривожиться Кардаш.
Натомість Юрій Одноріг певен: якщо українці прагнуть високої ціни на власну землю, якщо хочуть нових правил для аграрного бізнесу, то мали би відкритися якраз для іноземного власника.
«Ми відсікли доступ іноземцям і позбавили ринок конкурентної ціни. Зрозуміло: якщо приходить іноземець, то перше, що він робить, – підвищує плату, щоб зібрати землю. Ми не зможемо отримати підвищення ціни, тому що ринок землі буде тільки між українськими власниками. Хтось скаржиться: земля – дешева… Та вона такою і лишиться! Якщо вийдете на базар і будете продавати товар бідним людям, то ваш товар і буде дешевим. Як тільки з’явиться багатий покупець – товар стане дорогим», – коментує Юрій Одноріг.
Пан Одноріг не має застережень щодо виходу на ринок іноземного власника. А тому сподівається, що в Україні не проводитимуть референдум найближчим часом, «бо його результат завідомо передбачуваний».
«Якби ми відкрили ринок для іноземців, сільське господарство в Україні стало би в рази ефективнішим. Прийшли би люди з грішми, принесли би технології, більше можливостей… Я розумію: нас чекав би, напевно, соціальний вибух. Тому що українські менш ефективні фермери просто би збанкрутували. Я не раз чую: давайте не будемо нікого сюди запускати, ми є мудріші. Дурня повна! Якби були мудріші, то нікого би не боялися, їздили би на тракторах власного виробництва – а так їздимо на німецьких. Ми – немічні, і тому хочемо себе захистити», – пояснює Одноріг.
Тим часом, пересічні українські фермери сподіваються на те, що до 2024 року держава підготує агропромисловий комплекс до комфортного вступу у ринок землі й створить таки додаткові преференції для українського бізнесу. Зокрема, Кардаш пропонує накласти певні вимоги до покупця – майбутній власник землі мусить мати стосунок до певної території, щоб бути зацікавленим у розвитку регіону, і мусить мати досвід заняття сільським господарством, щоби торгівельні операції не здійснювали спекулянти.
«Єдина втіха: 2024 рік. Може, до того часу щось зміниться. В нас будуть і президентські, і парламентські вибори. Треба навести лад і зробити нову редакцію закону, яка би відповідала вимогам українського суспільства», – каже зі свого боку Ярослав Кардаш.
10.04.2020