Зростання цін на нерухомість породжує спадкову нерівність

 

Ця несправедливість є відмінною від нерівності, яка турбує учасників акції «Захопи Волл-стріт» чи покупців книги професора Пікетті

 

Два тижні тому я описав дві точки зору на капітал в сучасній економіці: ми можемо визначати вартість матеріальних активів або сукупну суму статків населення. Ці сумарні величини є близькими, але не тотожними. У широко цитованій праці Томаса Пікетті головним чином йдеться про вартість матеріальних активів.

 

Достовірність доступних даних щодо вартості матеріальних активів навіть в сучасну епоху не є дуже високою. Ми маємо хорошу інформацію про поточні капіталовкладення у різні категорії активів – заводи і обладнання, засоби транспорту, офіси, крамниці і складські приміщення, шляхи і канатні дороги, - але не про їхню поточну ціну.

 

Цифри національних рахунків для цих активів в основному визначаються з використанням методу «перманентної інвентаризації», який передбачає щорічні амортизаційні відрахування, при цьому нові капіталовкладення додаються до існуючої сукупної суми. Підсумкова цифра формує основу для розрахунків на наступний рік. Подумайте про процес солера, де іспанські винороби відціджують частину витриманого хересу з бочки, перед тим як замінити його щорічним молодим вином.

 

Ці розрахунки є чутливі до прогнозів щодо амортизації і вартості основних фондів. Більш фундаментально: ніколи не ясно, що намагаються визначити, коли питають: «Яка вартість лондонського метро?» 

 

Але на ці застереження ми можемо подивитися, як зробив це професор Пікетті, під кутом довгострокового розвитку матеріальних активів таких країн, як Велика Британія та Франція, які мають добре задокументовану економічну історію.

 

Два століття тому сільськогосподарська нерухомість була основним компонентом капіталу, а спадкове володіння такою нерухомістю - основним визначальним фактором багатства (та нерівності). Та нині частка сільського господарства у валовому виробництві значно скоротилася, а вартість сільськогосподарської землі у Великій Британії та Франції зменшилася через відкриття земель в Північній Америці та інших частинах світу. Нині маєтки є пасивами, а не активами, і сучасні герцоги зводять кінці з кінцями, подаючи чай відвідувачам.    

 

Ці відвідувачі є новими власниками капіталу. Як у Великій Британії, так і у Франції більш ніж половина вартості матеріальних активів представлена житловою власністю.

 

Близько 60-70% будинків не здаються внайми і мають вищу питому вагу вартості. Навіть після віднімання непогашеної іпотеки – близько третини вартості нерухомості –  володіння власним помешканням є найбільшим складовим компонентом особистого майна.

 

Відповідно головним фактором, який обумовлює феномен «повернення капіталу», є зростаюча вартість міської землі. Це пояснення дуже відрізняється від твердження проф. Пікетті про те, що збільшення капіталу і нерівність його розподілу продиктовані неминучою тенденцією, при якій норма прибутку на капітал перевищує покладений в основу темп економічного розвитку (що призводить до необмеженого накопичення капіталу найбагатшими).

 

Володіння нерухомістю має дві форми вигоди: виграш від проживання в помешканні, яким володієш, і постійно зростаюча вартість нерухомості. Виграш від володіння власним помешканням аж ніяк не накопичується, він витрачається щорічно в процесі проживання в домі. А от зростання цін на нерухомість сильно впливає на розподіл матеріальних благ; зокрема – на передачу нерівності від покоління до покоління.

 

Спроможність молодих людей нині мати зиск від майбутнього підвищення цін на нерухомість значною мірою залежить від можливості їхніх батьків передати їм вигоди від  минулого підвищення ціни на нерухомість. Але ця несправедливість є відмінною за своєю природою і пояснюється іншим, ніж нерівністю, яка турбує учасників акції «Захопи Волл-стріт» чи покупців книги проф. Пікетті.   

 

Зростання житлового капіталу і вартості пенсійних прав багато зробило для ширшого розподілення матеріальних благ. Їхній вплив на нерівність менш сприятливий.

 

 

 


John Kay
House price rises give birth to generational inequality
The Financial Times, 10.12.2014
Зреферувала Галина Грабовська

12.12.2014