Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» Верховна Рада ухвалила ще у травні минулого року, однак найважливіший його пункт має набути чинності з липня цього року. Йдеться про те, що мешканці багатоквартирних будинків зможуть отримати статус співвласників будівлі і мають вирішити, як керувати будинком – створювати ОСББ чи наймати управителя. За чотири місяці перестануть існувати ЖЕКи, а мешканці-співвласники будинків мусять обрати одну із запропонованих форм управління своє нерухомістю. Однак поки що немає низки законодавчих та нормативних актів, пов'язаних із цим процесом.
Як це має бути?
Ухвалений у травні минулого закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» українська влада пишно назвала руйнуванням монополії ЖЕКів. Це оголосив Голова Верховної Ради України Володимир Гройсман, коментуючи ухвалення законопроекту. З його слів, мешканці багатоквартирних будинків дістануть самостійність — в разі загального консенсусу співвласників — без додаткового схвалення ЖЕКів вирішувати, які послуги і за якою ціною замовляти для дому.
Якою ж є ситуація з цими кардинальними змінами на ринку комунальних послуг і що мають робити мешканці приватизованих квартир? Як розповіла Z начальник відділу супроводу ОСББ департаменту житлового господарства та інфраструктури Львівської міської ради Галина Когут, для втілення цього закону міська рада має списати з балансу територіальної громади всі будинки, де є приватизовані квартири. Для цього відповідні акти оформлять всі 44 ЛКП міста, потім буде створено спеціальну комісію і на підставі цих рішень міська рада прийме на сесії свою ухвалу з відповідними додатками. Принаймні такі кроки записані у проекті закону «Про житлово-комунальні послуги», який Верховна Рада ухвалила в першому читанні. Водночас уряд мав би ухвалити загалом сім нормативних документів, які реґламентують цей процес, але під цей момент затверджено тільки один — зразок протоколу зборів мешканців, яким визначається форма управління будинком.
Як наголосив у коментарі для Z голова постійної комісії Львівської обласної ради з питань будівництва, житлово-комунального господарства, енергоефективності, альтернативної енергетики, промисловості та інвестиційної політики Богдан Гагалюк, закон є кроком уперед, бо теперішній стан житлово-комунального господарства не задовольняє нікого з учасників процесу — ні людей, які мають сплачувати квартплату, однак не мають ґарантії, що отримають послуги, ні державу, яка не може якісно ці послуги надавати.
«Теперішнє становище ЖКГ — це також не вихід зі становища. Ми вже це спробували, і позитивного результату немає Як правило, мешканці будинку самі збирають гроші і проводять якісь роботи, незважаючи на ЖЕК, який хіба може дати власних майстрів», — сказав Гагалюк.
Його колеґа з житлової комісії Львівської міської ради Іван Рудницький зауважив, що держава не може утримувати житловий фонд і хоче перевести цей обов'язок на власників квартир.
«Так виглядає, що держава уже не може експлуатувати житловий фонд і старається перекласти цю відповідальність на мешканців. Але так по всьому світу — рано чи пізно люди повинні брати помешкання, в яких вони живуть, у власні руки і ним опікуватися», — каже Іван Рудницький.
Який же вибір матимуть новоспечені співвласники? Зі слів Галини Когут, це залежатиме від того, скільки квартир є в будинку. Якщо до десяти, каже чиновник, то одним з варіантів було би просто утримувати його самим мешканцям без створення юридичної особи. Мешканці проводять загальні збори, ухвалюють рішення, а протокол передають в міську раду — частину його оприлюднять на сайті ЛМР, і для міської влади це буде сиґналом для того, що у такому будинку не треба призначати зовнішнього управителя.
Для більших будинків є більше варіантів. Перший — створити ОСББ і знайти управителя з-поміж членів ОСББ. Якщо ж не вдасться, то знайти такого фахівця ззовні — з ним підписують угоду, в якій погоджуватимуть розмір внесків на утримання будинку та проведення інших робіт, і ці суми можна буде корегувати.
Останній варіант, ймовірний для мешканців малих та великих будинків, — ніхто нічого не робить і місто призначає через конкурс зовнішнього управителя. Однак в цьому є один мінус для мешканців: вони не матимуть жодного впливу на визначення розміру внесків, бо їх затверджуватимуть за спеціальною формулою, яку управитель буде зобов’язаний застосовувати.
Зі слів пані Когут, у структурі внесків буде новація — частка на капітальний ремонт будинку та на його страхування. Що ж до інших платежів — за газ та електрику, то їх розділять на платіж за послуги та абонентську плату (сьогодні так сплачуються послуги за телефон).
Також чиновниця розповіла, що конкурс на зовнішнє управління оголошуватимуть згідно з порядком, який має затвердити Кабмін, і це може бути як на кожен будинок окремо, так і за якимось квотами. При тому вона наголосила, що навіть за умови, що один управляючий буде на багато будинків, він не матиме права перекидати гроші з одного будинку для робіт в іншому.
Вже розпочався процес підготовки управителів для житлових будинків, і до липня їх має бути набагато більше. Частина з них, очевидно, прийде з ЖЕКів, які зараз займають на ринку монопольне становище. Однак вони також будуть зобов'язані пройти через конкурс, умови якого мають бути виписані в законі «Про житлово-комунальні послуги».
Підводні течії
Статистка каже, що у Львові налічується трохи більше дев'яти тисяч житлових будинків. З них у 640 багатоквартирних будинках створено ОСББ, ще є 235 житлово-будівельних кооперативів плюс величезний приватний сектор і приблизно 40% будинків — це багатоквартирні будинки у комунальній власності.
За оцінками пані Когут, можна чекати, що мешканціі десь 40% будинків із тих, що зараз перебувають у комунальній власності, візьмуть управління у свої руки. А щодо решти — цілком ймовірно, що доведеться призначати зовнішнього управителя, хоча для міста найвигіднішим варіантом було би створення ОСББ.
Схожу думку висловлює й Іван Рудницький, один з першопрохідців в альтернативних способах управління житловими будинками у Львові. На його переконання, найліпшим виходом для мешканців багатоквартирних будинків буде саме створення ОСББ, однак для достатнього економічного ефекту в такому об'єднанні має бути не менше 5 будинків.
«Я живу в ОСББ і створював його давно, десь 20 років тому, коли ще не було ніяких законів. Грубо кажучи, це є кооператив. Люди приймають рішення самі, наймають управителя зі свого будинку, це бажано, людину, яка має час і відповідний досвід роботи, щоби все це організувати… Бажано об'єднати кілька будинків, щоби було 300–500 квартир від 5 до 10 будинків — це ідеально. Тоді є фінансова база і можна найняти на роботу голову правління, бухгалтера, прибиральника і так далі. Створювати ОСББ на базі одного будинку недоцільно», — наголосив І.Рудницький. А якщо вже люди не хочуть брати керівництво на себе, то треба шукати управительську компанію. З його слів, у міській раді акумулювали близько 300 млн грн на початковий етап роботи нових структур. Тому люди, які швидше візьмуться за створення ОСББ чи наймуть управительські компанії, однак матимуть якісь серйозні проблеми з житлом, можуть розраховувати на підтримку міста. Щоправда, депутат не вказав, як розподілятимуть ці кошти.
Іван Рудницький розповів, що раніше у Львівській міській раді були плани створити одну велику управительську компанію на все місто, однак тепер від неї ніби відмовилися і перейшли на рівень теперішніх ЛКП. З одного боку, це позитив, бо ЛКП мають базу і певний досвід. А з іншого боку, у цьому також є небезпека, адже зараз професійних управителів мало, їх тільки починають навчати, відтак представники теперішніх ЛКП можуть дістати відчутну перевагу на новому ринку і знову його монополізувати, що означатиме зміну вивіски, а не суті роботи.
Крім того, депутати, з якими на цю тему розмовляв Z, не відкидають можливості, що перехід під зовнішнє управління приватних компаній призведе до зростання так званих експлуатаційних внесків.
Богдан Гагалюк каже, що зростання квартплати можливе — такі прецеденти зафіксовано в східних областях України, де проводилися експерименти з управляючими компаніями, чи в Росії, де таку практику було впроваджено раніше.
«Це може бути. Все йде на сумління і відповідну якість самих управлінців. Як воно буде корелюватися з цінами? Також ринкові умови будуть виставляти свою ціну. Щодо якості послуг, то все залежатиме від громади, яка прийматиме ці послуги. Згідно із законом, якщо громада не приймає послуги, то вона має право замінити управляючу компанію. Як це буде на практиці, поки що не відомо, бо ми входимо в своєрідний експеримент, який приблизно за півроку покаже свої позитивні та неґативні сторони», — каже голова депутатської комісії облради.
Іван Рудницький вважає, що можливість підвищення ціни з боку управляючих компаній має бути додатковим стимулом для мешканців робити все своїми силами. Цілком можливий варіант, що управляючі компанії можуть підняти ціни, тому сидіти і чекати, що хтось повирішує наші проблеми, — не можна. Треба вже шукати людину, яка може піти вчитися на управителя і було би добре, якби це був хтось із жителів будинку, адже тоді проблеми вирішувалися би востократ швидше, стверджує Іван Рудницький.
Натомість Галина Когут акцентує на іншому боці проблеми: зовнішні управителі не дуже поспішатимуть працювати з будинками, стан яких не надто добрий. Насамперед йдеться про центральної частини міста, де переважають малоквартирні будинки старої забудови, для реновації яких потрібні вагомі кошти, а отримати їх можна буде з двох джерел — або від мешканцівів тих будинків, або за рахунок кредитів. Зі сів Г.Когут., так вирішували проблеми модернізації житла в інших пострадянських країнах.
«У них діяли програми кредитування, які вони називали програмами енергозбереження, бо ж будь-який ремонт будинку призводить до зменшення споживання енергоресурсів. Жителі таких будинків мали право рішенням загальних зборів зверталися до банків, оформляли кредити на 10 і більше років та отримували відшкодування частини кредиту. А люди віддавали цей кредит, доплачуючи певну суму щомісяця до внеску на експлуатацію житла. Та будинок був уже відремонтований сьогодні», — розповідає вона.
Чиновниця каже, що паростки таких програм діють і в Україні. Зокрема, діє Львівська міська програма енергозбереження, згідно з якою місто покриває 30% тіла кредиту. Також діє державна програма енергозбереження, в межах якої позичальникам компенсують відсотки за кредитом. Однак вони не набувають належної популярності через постійне здорожчання кредитних ресурсів.
23.02.2016