Як іде підготовка до впровадження реформи у житловому секторі? Що буде після того, як з 1 липня припинять існування жеки? Що мають робити мешканці багатоквартирних будинків і як правильно вибрати найкращий спосіб управління будинком? Про ці та інші проблеми Z розмовляв з експертом у питаннях ЖКГ Володимиром Бригілевичем.
- Що змінив у ЖКГ закон, який ухвалили влітку минулого року?
- Першого липня минулого року в ЖКГ України відбулася подія, що мала відбутися принаймні на 20 років раніше. Тоді ми зробили дуже швидку і безоплатну приватизацію житлового фонду з великими помилками, з великими проблемами, але ніби правильно, бо безплатно. Щоправда, ми забули про приватизацію промислових фондів. На мою думку, житлова приватизація була такою подачкою для народу, аби відволікти його від правдивої приватизації.
Після приватизації житлового фонду з'явився новий власник, і він мав би отримати обов'язки, права і механізми ухвалення рішень в будинку, де вже є багато власників, а не один. І до того ж бідних. Мало би бути ОСББ, як є у всьому світі — кондомінімум — спільна форма ухвалення рішень простою більшістю понад 50% площ. На жаль, обов'язкового створення ОСББ ми не дочекалися і, як наслідок, опинилися в «клінчевій» ситуації, коли в будинку всі є власниками квартир, але навіть не здогадуються, що вони також є і співвласниками спільної та сумісної власності — горища, підвалів і так далі. Оцей хаос в головах залишався 20 років — люди, маючи власність в будинку, не до кінця розуміли, що робиться зі спільною та сумісною власністю. А деякі мери міста та начальники досі жеків вважають, що ці будинки, де приватизовані всі квартири, дотепер є власністю міста.
Якщо ми не зробили обов'язковим створення ОСББ, як це зробили поляки, то треба було принаймні піти шляхом Литви — там держава дала вибір. Якщо мешканці будинку не хочуть створювати ОСББ, то мають вирішити: чи будуть самі обслуговувати свій будинок, або хочуть, щоб їх обслуговувало комунальне підприємство, або хочуть найняти приватного управителя. Це не має значення. Люди повинні зібратися і більшістю площі будинку проголосувати за якийсь варіант управління будинком. Голосують саме площами — так роблять у тому світі, куди ми так прагнемо.
Те, що сталося 1 липня минулого року, стало дуже проґресивним кроком — нарешті українська держава змогла сказати кілька правильних речей. Перше: ви є співвласниками, ваші проблеми — у вашому будинку. Друге: у цьому законі є ще один запис, який не подобається всім пострадянським людям, але який мав би з'явитися ще 20 років тому: ти приватизував квартиру, отримав її безкоштовно, і держава нічого в цьому будинку більше не повинна робити; ти співвласник, тож думай, що робити зі своїм горищем чи підвалом. Натомість ми раніше мали популістську обіцянку про перший капітальний ремонт коштом влади. Коли про це чують поляки чи литовці, у них волосся стає дибки. Вам дали безплатно квартиру і ще навздогін хочуть відремонтувати дах, підвали і стіни. Це наступне зло, яке було в українській державі, тому що ні держава, ні місцева влада не мали грошей на такі ремонти. Навіть найбагатші держави до таких кроків не вдавалися, бо грошей в бюджеті на таке не було, нема і ніколи не буде. А тепер чітко записано, що обов'язки з утримання житлового фонду покладаються на його власника, а попередній власник ніяких зобов'язань уже не має. Усі чекали, що халява триватиме до нескінченності, і це наробило великої біди, бо вона не була підкріплена реальними системними кроками.
- Чого людям чекати після 1 липня цього року?
- Наступна дата — це 1 липня 2016 року. Ніби нам дали цілий рік, щоб організуватися і ухвалити рішення в своєму будинку, як ним управляти та хто це буде робити. І тут є всього три варіанти: управляєте самі через ОСББ чи іншим чином, залишаєтеся в комунальному управлінні або ж наймаєте зовнішнього управителя. Все гарно, але бракує кількох цеглинок.
Про які цеглинки мова? Треба поглянути на світовий досвід, там все вже є, тільки в Україні ніхто не хоче задуматися. У світі така реформа стоїть на трьох стовпах. Перший — приватизація житлового фонду і створення житлових товариств, або ж кондомініумів. Механізм приватизації мав бути пов'язаний з механізмом ухвалення рішень багатьма співвласниками. Тоді ви закриваєте першу проблему — люди отримують механізми ухвалення рішень щодо своєї власності.
Далі мають утворитися ринок управителів, які надають свої послуги, та ринок компаній, які будуть виконувати роботи, пов'язані з обслуговуванням житла. Звідки ці стовпи ще мали взятися? Світ пішов дуже простим методом — шляхом реформування чинних державних чи комунальних структур сфери ЖКГ. Так робили поляки та литовці. Ми не реформували жеки, вони й дотепер існують в якомусь рудиментарному вигляді: щось вони там прибирають та підмітають, але їхня система управління взагалі не підлягає дискусії. І ось ми нарешті завершили проходження першого кроку. Приватизація відбулася майже 20 років тому, утворення механізмів ухвалення рішень — щойно у 2015 році.
Велика помилка, до речі, полягала в тому, що в Україні оголосили, буцім ОСББ є найкращою формою управління житлом, тоді як насправді це найкраща форма ухвалення рішень. Бо у світі лише кілька процентів ОСББ займаються власне управлінням житловим фондом, всі решта віддають цю роботу управляючим компаніям. Так є у Польщі, де в кожному будинку утворено ОСББ, але з них лише кілька процентів самі займаються управлінням, решта найняли або комунальні, або приватні компанії для управління.
Зараз нас чекає формування ринку управителів та ринку комунальних послуг на базі реформованих жеків. І тут також є проблеми. Нам дали рік — це ніби багато. Але з точки зору зміни ментальності, підготовки процесу, впровадження нових законодавчих актів (бо ж іще не всі механізми для реалізації цього закону готові), то з огляду на це — часу дуже мало. Це нереально. Люди півроку чухали потилиці, а потім у всіх почався шок. Усі начальники жеків зараз пробують реорганізовуватися, міські голови та їхні заступники не знають, куди кинутися і як проводити реформу. Тобто в Україні величезний переполох.
Але, на мою думку, 1 липня 2016 року нічого не станеться, армагеддон не відбудеться. Бо 70–80% мешканців житлових будинків навіть не зауважать, що ця дата настала і щось змінилося.
Держава ще не підготувала всіх необхідних нормативних та підзаконних актів для впровадження цієї реформи. І я думаю, що нас чекає пересунення дати на 1 січня 2017 року.
- Чого не вистачає?
- Поки що є тільки зразки протоколів зборів мешканців, але немає типової угоди між управителем і ОСББ, між управителем та будинком, тобто нема базису, на якому мав би реалізуватися закон.
Друге — ніхто нічого не сказав, яким чином має відбуватися реструктуризація жеків, у що вони мають перетворитися, що буде з їхнім майном. Поляки на вирішення цього питання виділили два роки. А наші жеки стільки часу не мають, і це при тому, що наш закон не так досконало прописаний, як у Польщі. Реально проблем у нас більше, а перехідного періоду практично немає.
- І чим все це закінчиться?
- Закінчиться воно тим, що мешканці будинків, в більшості пасивні, нічого не вирішать, відтак міська влада ухвалить рішення про те, що обслуговувати ці будинки будуть новостворені управляючі компанії на базі колишніх жеків.
- Що можна порадити людям, які зараз зіткнулися з цим питанням? Можливо, якийсь алгоритм вибору механізму управління?..
- Що точно треба робити людям, незважаючи на те, скільки квартир є в їхньому будинку, то це проводити збори і вирішувати: створювати ОСББ чи обирати уповноваженого від будинку. Уповноважений матиме право підписувати угоди зі структурами, яких оберуть для обслуговування будинку.
На ринку сформується три сеґменти. Перший — сеґмент ОСББ, який трохи розшириться, і більшість з них може залишатися в самоуправлінні або, створивши ОСББ, ухвалювати рішення про те, хто його обслуговуватиме. Ніхто не забороняє створити ОСББ і найняти собі приватного управителя — їх у Львові є достатньо багато. Вони виросли із середовища ОСББ, ми їх навчаємо. Це середовище малого та середнього бізнесу, це той сеґмент, що має розвиватися, — ОСББ у поєднанні з малим і середнім бізнесом, який має займатися управлінням житлових будинків і надавати комунальні послуги.
Можна йти іншим шляхом. Якщо ми не бачимо можливості чи потреби створювати юридичну особу, можна простими зборами зібратися і ухвалити рішення про передачу будинку в управління, відтак вибрати переможця на конкурсі. Є відповідні методики, і цього ми також навчаємо людей.
І третій сеґмент — значна частина залишиться в управлінні комунальних управляючих компаній чи підприємств, з огляду на те, про що я казав раніше, тобто мешканці будинків не ухвалять ніякого рішення, навіть зборів не проведуть, і 1 липня їх чекає рішення виконкому міської ради про призначення комунальних чи приватних управителів для тих будинків, котрі не визначилися самі. От вам і ринок приблизно розподілиться.
Ми зараз говоримо про великі багатоквартирні будинки на кілька під'їздів. Бо це левова частка всього житлового фонду міста. Малоквартирних будинків є менше, і там є певні особливості. І цим сеґментом ми як громадська організація не займалися, а зосередилися на великих будинках, адже з восьми тисяч будинків у Львові чотири тисячі — це будинки від чотирьох поверхів та вище. Саме це є тим житловим фондом, який вимагає реального докладення зусиль. Цей фонд поділять між згаданими сеґментами, і вони мають шанси бути майже рівними. Бо ж зараз ситуація виглядає так: на ОСББ припадає 20%, а решта — в комунальному обслуговуванні.
Сеґмент ОСББ, напевне, трохи зростатиме, хоча ні батогів, ні пряників у держави вже не залишилося, щоби стимулювати їхній розвиток. Тобто ці об'єднання створюватимуть в новобудовах, також їх утворюватимуть управителі, щоби легше взяти будинки в управління. Найбільше перерозподіл торкнеться того сеґменту, який зараз перебуває в комунальному обслуговуванні. І значну частину цього ринку завойовуватимуть приватні управляючі компанії.
- Які особливості матиме цей процес для всіх його учасників?
- Моя порада для кожного міста, не тільки Львова: щоби сформувати такий ринок, місто має створити умови для малого та середнього бізнесу і дати поштовх. Тобто навчити управителів, сприяти їм з офісами та в інших питаннях, щоби цей сеґмент зростав. Чому це так важливо? Бо основою будь-якої економіки є саме малий та середній бізнес. Він завжди ретельно платить податки, він стабільний, бо це робочі місця реальні, а не віртуальні. Якщо прийде велика управляюча компанія з Києва і завоює територію кількох жеків, а офіс її все одно у Києві, то виявиться, що ми можемо мати зовсім інші проблеми. А малий і середній бізнес — це місцеві підприємці та їхні працівники. Вони ментально прив'язані до свого міста, бо фірма, яка приходить ззовні, того зв'язку вже не має.
Існують кілька рівнів проблеми. Є рівень будинку, тобто проблеми з ментальністю людей, з їхньою освітою, самоорганізацією і так далі мають вирішуватися на цьому рівні. Другий рівень проблеми — це рівень органу місцевого самоврядування, що зобов'язаний цей процес правильно організувати. Якщо з будинком все більш-менш зрозуміло, то місто повинне щось запропонувати будинкам. Або місто нічого не пропонує і лише змінює вивіску жеку на комунальну управляючу компанію без зміни методик та підходів. Можна так зробити, і багато хто, нажаль, таким шляхом й піде. Або місто пропонує якусь стратегію — стимулює розвиток ОСББ, впроваджує певні програми, як-от програма стимулювання термомодернізації будинків у Львові. Якщо нема ОСББ, то немає пільгових кредитів, і так далі.
Наступне — можна стимулювати розвиток сеґменту приватних управителів, і цим шляхом пішов Житомир. Там ми проводимо навчання і формуємо початкові можливості для них, підучуємо їх, щоби вони знали, з чого починати. Минулого року вони провели навчання для 27 людей, а цього року планують навчити ще 25 осіб. Це представники жеків, ОСББ та комунальних підприємств — тих, котрі хочуть зайнятися управлінням будинків. До речі, начальники жеків охоче вчаться. Вони не до кінця впевнені, що залишаться керівниками управляючих компаній, але хочуть вчитися, щоби збільшити свої шанси на цьому ринку.
Для того, щоби стабілізувати ринок чи будь-які перехідні процеси, треба мати різні важелі. Якщо ми робимо ставку на щось одне, то або ми все задушимо, або система розхитається, почнуться великі турбуленції. Та хоч би як ми все це формували, все одно приватний бізнес забиратиме в управління кращі будинки, хоче цього міська влада чи не хоче. Поїзд вже вирушив, законодавче поле відкрито, і якщо його ще трішки стабілізують відповідними підзаконними актами, то процес розширення сеґменту приватних управляючих компаній піде далі, бо це прекрасний бізнес. Хай би що казали про те, що це все важко робити, але погляньте на наших молодих управителів. Якщо вони починали з 5 будинків, то за рік–два мають вже 15 в управлінні.
- Скільки тепер управителів працюють у Львові? І скільки їх було би потрібно для запровадження всіх цих новацій?
- Думаю, що більше десятка. А скільки буде треба — залежатиме від тенденцій розвитку ринку. Якщо вони залишаться на рівні 5–10 будинків в управлінні, тоді фізично треба більше управителів. Якщо ж вони піднімуться до 30 та більше будинків, а такі випадки є й зараз, то зрозуміло, що буде потрібно менше.
Велике значення матиме політика міста, яку поки що не можна передбачити. Я пропоную залишити певну кількість комунальних управляючих компаній з одного боку і навчити бодай 50 приватних управителів, які також мали б роботу. Очевидно, що з часом їх би поменшало, бо ми зараз не можемо спрогнозувати, скільки з них дадуть собі раду з цією роботою.
- Скільки управителів відбули навчання у вашому центрі?
- Ми проводили курси підвищення кваліфікації для понад десяти осіб. Це 80 годин, упродовж яких людині дають початкове розуміння, і далі залежить від неї, як вона цим хоче користуватися. Це вудочка, за допомогою якої людина має сама ловити рибу. Щоправда, ці люди вже мають певний досвід, бо вони переважно працюють в комунальній сфері. Це мотивовані люди, вони знають, для чого ідуть вчитися.
- Ще одна проблема — це брак інформації для людей, що і як вони мають робити..
- Людей ніби трохи настрахали, що жеків не буде й невідомо, що буде, тож це стало певним стимулом, щоби поцікавитися і спробувати розібратися в ситуації.
Є ще одна річ в інформаційному полі України. Всі пам'ятають дуже неґативний досвід російського впровадження великих управляючих компаній, але мало хто говорить про позитивний досвід Польщі та Литви. Та ми повинні дивитися на цей процес з точки зору нормальної його організації та реалізації механізмів. Якщо ми будемо робити все дико, то потрапимо в російський варіант.
Соціальної реклами цієї реформи є замало у ЗМІ. Держава не займається вихованням мешканців, держава не займається навчанням управителів і, більше того, держава не займається визначенням загальних тенденцій, куди все це має рухатися.
- Ще один аспект проблеми — що буде з працівниками жеків після того, як жеки ліквідують.
- Для кваліфікованих працівників комунальної сфери загроза у цих реструктуризаціях найменша. Вони потрібні зараз, вони будуть потрібні у майбутньому, просто треба покращити організаційно-правові форми і покращити менеджмент. Для людей, які вміють і хочуть працювати, місця є достатньо, ще й залишиться.
- Але ж таких у жеках меншість… Це моя особиста думка.
- Я би так не ставив питання. Я великий противник жеків як організаційної форми, але ціную тих людей, які там працюють. Їм потрібно створити умови, бо добрий сантехнік чи зварювальник знайде собі місце в будь-якій компанії, приватній чи комунальній, лиш змушений буде змінити підходи до роботи відповідно до вимог на новому місці праці. Повірте, значна частина людей, які працюють в цій сфері, це геть не дурні люди, які знайдуть собі місце. Я бачу це з навчань, які ми проводимо, з того, хто приходить, а приходять працівники різних комунальних підприємств, які дуже добре все розуміють, але чинна система їх тримає і вони мусять діяти згідно з її вимогами. Якщо ці правила зміняться, то вони дуже швидко до них адаптуються.
Наступне питання, яке виникає у наших комунальників: а що буде з тарифами, вони обов'язково зростуть. Але навіть зараз тарифи в ОССБ, якими керують управителі, є нижчими, аніж в ЛКП, і там ніхто цією проблемою не переймається, бо це проблема угоди між будинком і тим, хто йому надаватиме послуги. Якщо глянути, наскільки економічно необґрунтованою формою організації є ЛКП з його ПДВ та всіма накладними видатками і так далі, то тут є дуже багато механізмів, де можна знизити ціну. Розмір тарифів від ЛКП і внесків в ОСББ не надто відрізняється, а от ефективність використання різна на користь ОСББ. Над цим мала би держава подумати. Розумні начальники жеків кажуть мені: «Я розумію, що приватний управитель матиме всі переваги над комунальною компанією, бо я мушу платити ПДВ, всі соціальні пакети, а приватник виводить всіх на ФОП і вони платять 5% плюс ЄСВ». Тому це питання до місцевої та центральної влади, які мали би цей ринок збалансувати. Це ж не справа громадськості — боротися, щоби жекам скасували ПДВ.
- Один з найпоширеніших стереотипів про управляючі компанії — щойно вони прийдуть, як ціни на комунальні послуги зростуть. Чи це справді так?
- Якась частка правди в цьому твердженні може бути. Ціни можуть піднятися з кількох причин. Ціна — це плата за надані послуги. Якщо мешканці якогось будинку хочуть, щоб у них прибирали частіше і мили сходи шампунем, то можна самим підняти ціну. З другого боку, жеки не мають інвестиційної складової та інших необхідних речей, тому жеки страшать людей, що коли прийдуть управляючі компанії, то ціна зросте. Але є багато чинників, що можуть зменшувати ціну. Це залежить від форми оподаткування і так далі. Огульно не можна казати, що прийдуть приватники і ціна виросте. Це неправда.
Є ще один аспект проблеми — це бідні люди, щодо яких також треба буде виробити певну політику в рамках цієї реформи. Це спільна проблема місцевої та центральної влади — пільги, субсидії тощо. Цю ділянку доконечно треба впорядковувати, бо зараз є дотування «Нафтогазу» і теплоенерго, а має бути адресна допомога людям. Держава повинна надавати неімущим кошти, а вони мають платити за спожите тепло чи за газ і комунальні послуги, і не має дотувати комунальників перехресними дотаціями. Весь світ уже забув про субсидії, а ми дотуємо великі компанії та нарікаємо, що люди у нас бідні. Не може так бути, щоби пільги та субсидії пропонували ледь не на кожному кроці. Хіба це нормально? Держава зобов'язана опікуватися людьми бідними, старими та хворими. Решта повинні на себе заробляти. Держава повинна створювати стимули та умови для цього. Це політика держави, і поки вона цей сеґмент не вреґулює, то буде тяжко цю сферу вреґулювати.
- Виглядає так, що цей сеґмент, про який Ви кажете, тобто бідні, старі та неімущі, якраз і буде переважною більшістю оцих комунальних управляючих компаній.
- От Ви й відповіли замість мене. Я казав міській владі Львова та інших міст: ви добре задумайтеся над проблемою, бо кращі будинки від вас забере приватний бізнес, а місто матиме за обов'язок управляти та обслуговувати будинки з гіршими фінансовими можливостями. І кожне місто має це розуміти. Влада може придумати, як заохочувати управляючі компанії брати і такі будинки разом з тими «перспективнішими».
- Як люди мають вибрати, чим стане ОСББ — органом ухвалення рішень чи безпосереднього управління житлом?
- Звичайно, можна робити це самим вечорами та без грошей, усе власними силами. Такі приклади є, і навіть доволі успішні. Однак брати це на озброєння для широкого загалу не варто. Ні в Україні, ні у світі це не прийнято. Немає так, щоби в кожному будинку цим хтось займався, нема в кожному будинку бухгалтера, сантехніків і так далі. І Асоціації ОСББ — це українська відповідь на українське неправильне формування реформи. В Україні сказали, що ми створюємо ОСББ і в цьому полягає вся реформа. Це лише найкраща форма ухвалення рішень, але при цьому треба дати людям вибір — якщо вони не готові самі управляти житлом, то хай наймуть надавачів послуг. А байка про те, що ми самі будемо себе обслуговувати, справджується лише частково. Адже однозначно дешевше мати бухгалтера, прибиральників, ремонтників і аварійну службу на 10 будинків, а не на один. Коли нас страхають великими управляючими компаніями, які прийдуть і встановлять високі ціни, то це частково правда. Саме тому я вважаю, що на цей ринок треба залучити малий та середній бізнес, бо він має можливості обґрунтовано пропонувати нижчі ціни і завойовувати ринок.
- Чи є загроза приходу великих нельвівських управляючих компаній?
- Це залежить від політики міста. Кожне місто має право вибору, що та як робити. У розмові з представниками міської влади я говорив, що має бути конкурентне середовище. Але при цьому в місті мають залишатися комунальні управляючі компанії як противага цьому дикому формуванню цін чи неправильному входженню чужих управляючих компаній. Місто на найближчі кілька років повинно такі компанії мати як противагу до можливих потрясінь, поки не стабілізується ринок. Як на мене, найкращим варіантом було би, якби це були комунальні управляючі компанії з участю приватного капіталу. Місто зберігало би контроль в таких компаніях та вплив на процеси і водночас могло би залучити капітал у розвиток компаній. Робити великі компанії-монстри по кожному на район у Львові, сподіваюсь, не будуть, і я не хочу прогнозувати, чим це могло б закінчитися. Подібний неґативний досвід в Україні вже існує.
- Можете оцінити майбутній ринок житлово-комунальних послуг у Львові?
- Мені складно дати оцінки цього ринку, але обіг можна порахувати. Бо ж знаємо, скільки коштує метр квадратний квартплати і метраж житлового фонду міста. Це колосальні гроші. В Україні залишилися ще два не поділені сектори — земля та ЖКГ. Це два шматки пирога, які будуть краяти. Саме тому це дуже перспективний та привабливий бізнес. У Польщі шалена конкуренція на ринку управителів. Їх там налічується понад 15 тисяч. Але зі ста охочих за першим разом ліцензію управителів отримують менше десятка.
ДЛЯ ДОВІДКИ
Центр досліджень місцевого самоврядування — неурядова аналітична організація, створена в березні 2007 року, щоб сприяти розвитку в Україні місцевого самоврядування через навчальну, експертну, дослідницьку, консультаційну діяльність.
Мета діяльності — проведення тематичних круглих столів, конференцій, семінарів, досліджень та публікацій, надання консультацій, експертного супроводу та участь представників Центру в діяльності робочих органів з підготування нормативно-правових актів, програм розвитку, в заходах органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади.
Володимир Бригілевич керує напрямком діяльності Центру «Управління житловою нерухомістю», що охоплює впровадження ринкових механізмів управління житлом через популяризацію діяльності та проведення навчань для представників об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), управителів нерухомістю, а також питання тарифоутворення та енергозбереження в житловому господарстві, використання геоінформаційних систем в управлінні житловим господарством.
Розмовляв Тарас БАЗЮК
05.05.2016